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苏黎世学习札记******

　　葛宣哲（右一）与苏黎世大学同学合影。作者供图

　　来苏黎世求学已有4个月，宁静、美丽是这座城市留给我的主要印象。在苏黎世，高耸入云的摩天大楼并不常见，取而代之的是三、四层古朴精致小楼。即便身处市中心，也少有喧嚣感，郊区则更为安静，景色宜人。苏黎世曾被评为“全球最宜居的城市之一”，我想它的魅力就在于蕴都市风光于自然山水之间。

　　我本科在苏州大学就读，现在在苏黎世大学学经济，有时我会和朋友开玩笑说，自己本硕都是“苏大”的。苏黎世有两所闻名遐迩的学府——苏黎世大学和苏黎世联邦理工学院。他们毗邻而建，建筑风格颇为相似，主楼是圆弧穹顶，室内随处可见欧式雕塑和柱式拱门。两所学校不仅地理位置相邻，学习资源也连在一起，每学期我可以注册为隔壁苏黎世联邦理工学院的学生以选修课程。留学至此，学校优质的课程、雄厚的师资以及对学生颇高的学习要求令我受益匪浅。

　　学期初，我申请进入了金融系的一个项目，它给学生提供将投资理论运用到真实市场的学习机会。我被录用在项目的宏观组，从中接受了高质量的训练，帮助我加深了对专业的理解。学习的日子相当充实，即便我失去了周末的娱乐时间也是值得的。

　　瑞士的官方语言为德语、法语、意大利语和罗曼什语，我所在的苏黎世属于德语区。有趣的是，大部分当地人都会说英语，而且说得非常流利。

　　这4个月以来，无论是学习还是生活，我只用英语便可应对自如。不过，据我观察，大部分工作岗位还是会将德语或法语流利作为录取的必要条件，多语种沟通在这里较常见。

　　每一个中国留学生似乎都能在外练就厨艺。在饮食方面，苏黎世本地餐食价格偏贵，口味也不符合我的“中国胃”，于是自己做饭便成了我日常生活的一部分，这既节省费用又能锻炼我的厨艺。

　　碰上有集体活动的时候，我会和朋友去本地中餐馆吃一顿，有几家餐馆味道正宗，能满足我们的味蕾。

　　刚到苏黎世时，我还在适应环境，期间有些许焦虑。4个月过去，我已经能沉下心来明确目标、专注向前，对自己未来的留学生活多了一份自信与从容。

　　（作者：葛宣哲,系苏黎世大学经济学专业硕士生）

2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）