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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

全国各地区最低工资标准稳步调涨******

　　全国各地区最低工资标准情况发布，劳动者工资权益继续提升——

　　最低工资标准稳步调涨

　　进入新年，部分地区迎来了最低工资标准的上调。河北将月最低工资标准上调为2200元、2000元、1800元三档，自今年1月1日起执行；贵州将月最低工资标准上调为1890元、1760元、1660元三档，自今年2月1日起执行。与之前执行的标准相比，两地各类标准上调90-300元不等，这意味着，一些劳动者的工资权益也将相应提升。

　　目前，各地最低工资标准是什么水平？如何调整？怎样影响企业和劳动者？结合人力资源和社会保障部近日发布的截至今年1月1日全国各地区最低工资标准情况，本报记者进行了梳理和采访。

　　全国各地啥水平？

　　——13省份第一档月最低工资标准在2000元以上，近半省份第一档小时最低工资标准在20元及以上

　　随着各地最低工资标准调整，部分低收入劳动者会迎来工资调整。

　　根据《最低工资规定》，最低工资标准是指劳动者在法定工作时间或依法签订的劳动合同约定的工作时间内提供了正常劳动的前提下，用人单位依法应支付的最低劳动报酬。

　　各地最低工资标准是什么水平？

　　人社部数据显示，上海市月最低工资标准最高，达到2590元；深圳和北京也在2300元以上，分别为2360元和2320元。此外，天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、河南、湖北、广东、重庆和四川等11个省份的第一档月最低工资标准都达到或超过了2000元。这些省份中，包含了四个直辖市、多数东部省份和少数中西部省份。

　　看第三档或第四档月最低工资标准，全国各地大多数在1500元水平之上。

　　值得注意的是，最低工资标准既有月最低工资标准，也有小时最低工资标准，前者适用于全日制就业劳动者，后者适用于非全日制就业劳动者。

　　广东省此前在调整最低工资标准的相关解读中表示，确定和调整小时最低工资标准，主要考虑在月最低工资标准的基础上，个人需承担单位缴纳的基本养老保险费和基本医疗保险费因素，同时适当考虑非全日制劳动者在工作稳定性、劳动条件和劳动强度、福利等方面与全日制就业人员之间的差异。

　　从小时最低工资标准来看，北京小时最低工资标准是25.3元，为全国最高，其次是上海，为23元。天津、河北、内蒙古、江苏、浙江、安徽、福建、山东、广东、重庆、四川等地第一档小时最低工资标准也达到或超过20元。

　　“工资是大部分劳动者的主要生活来源，确立和调整最低工资标准，主要用于确保用人单位应当支付劳动者的最低劳动报酬能够满足劳动者个人及家庭基本生活。”中国劳动和社会保障科学研究院研究员张丽宾说。

　　标准如何调整？

　　——2021年至今，绝大多数省份已完成一轮调整；原则上每2-3年调一次，考虑经济发展水平、就业状况等因素

　　“本次调整的最低工资标准自2023年1月1日执行，月最低工资标准三档分别为2200元、2000元、1800元，小时最低工资标准三档分别为22元、20元、18元。”去年11月末，河北省就发布了调整最低工资标准的通知。

　　记者了解到，河北上一次调整最低工资标准是在2019年，当时确立的最低工资标准四档分别为1900元、1790元、1680元、1580元，对应的小时最低工资标准分别为19元、18元、17元、16元。可以发现，本次最低工资标准调整不仅最高上涨幅度达到300元，而且四档变三档。

　　最低工资标准是如何调整的？依据是什么？

　　根据《最低工资规定》，确定和调整月最低工资标准，应参考当地就业者及其赡养人口的最低生活费用、城镇居民消费价格指数、职工个人缴纳的社会保险费和住房公积金、职工平均工资、经济发展水平、就业状况等因素。2015年，人社部下发通知，要求在今后一段时间内，最低工资标准每两至三年至少调整一次。

　　各地公开信息显示，2021年至今，绝大多数省份已完成了一轮最低工资标准调整。2021年，北京、天津、上海、浙江、江苏、浙江、山东、湖北、宁夏、甘肃、山西、辽宁等超2/3数量的省份进行调整；去年，福建、河南、湖南、重庆、四川、云南等省份进行调整；今年截至目前，已有河北、贵州等地明确调整方案。

　　在具体操作中，各地根据经济社会发展的实际情况进行最低工资调整。

　　比如，去年4月1日起，四川省实行新最低工资标准，第一档月最低工资标准首次突破2000元。这是四川自1995年建立最低工资标准制度以来，第17次调整最低工资标准。安徽省自建立和施行最低工资制度以来，先后14次发布和调整了最低工资标准。

　　因经济社会发展水平差异，各地最低工资标准调整节奏和绝对水平有所不同，但稳步调涨仍是趋势。多位专家表示，调整最低工资是提高低收入劳动者工资的现实需要，对缓解收入差距、促进分配公平都具有重要意义。

　　带来哪些影响？

　　——对低收入人群的工资水平将起到直接拉动作用；有利于让劳动者普遍受益

　　最低工资标准适用谁？

　　根据公开信息，一省最低工资标准一般适用于行政区域内的各类企业、个体经济组织、民办非企业单位及国家机关、事业单位、社会团体和与之建立劳动关系的劳动者。这意味着，最低工资标准调整将给用人单位和部分劳动者带来直接影响。

　　看用人单位，支付给劳动者的报酬不低于当地最低工资标准，是刚性要求。而且最低工资标准不包含延长工作时间工资和特殊工作环境、条件下的津贴以及法律、法规和国家规定的劳动者福利待遇等。

　　看劳动者，上调最低工资标准，对低收入人群的工资水平将起到直接拉动作用。据了解，在剔除加班工资、特殊工作环境条件下的津贴等因素后，一些劳动者领取的工资即底薪，实际执行的就是最低工资标准。

　　但企业用工成本和劳动者收入二者之间如何找到平衡点？最低工资标准怎样影响就业市场？不少省份会开展最低工资标准评估工作。

　　去年6-7月，辽宁省就通过抽样调查和统计分析进行了这项评估工作。最低工资标准对企业人工成本、劳动力市场、产业转移和产业转型升级的影响，对劳动者生活保障的作用、对一线劳动者工资收入的影响，与当地经济发展和物价的关系等，均在评估范围。“结合经济社会发展和劳动用工形势”“平稳适度”“动态完善”，是不少地方和有关专家都提到的最低工资标准调整关键词汇。

　　此外，最低工资标准调整后，与之挂钩的一些待遇水平也会相应变动。比如，不少地区规定，失业保险金标准为最低工资标准的90%，用人单位支付劳动者病假工资不得低于最低工资标准的80%。劳动者在试用期的工资不得低于用人单位所在地的最低工资标准，还有社保缴纳基数等方面也将随最低工资标准的调整而相应变化。

　　“一些社会保障待遇和权益等是以最低工资标准作为参考的，最低工资标准上去了，社会保障水平也会相应提高，有利于让劳动者普遍受益。”张丽宾说。(人民日报海外版 记者 李 婕)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）